Faut-il encore investir dans une résidence secondaire en France en 2025 ? Tendances, fiscalité et nouvelles habitudes de vacances

Investir dans une résidence secondaire en France en 2025 : un choix encore pertinent ?

Longtemps symbole de réussite sociale et de vacances familiales à répétition, la résidence secondaire en France traverse une période de mutation profonde. Entre hausse des taux d’intérêt, durcissement de la fiscalité, nouvelles réglementations énergétiques et évolution des habitudes de vacances, nombreux sont ceux qui se demandent s’il est encore judicieux d’investir dans une résidence secondaire en 2025.

Cet article propose un tour d’horizon détaillé des tendances du marché, des enjeux fiscaux et des nouvelles manières d’utiliser sa résidence de vacances. L’objectif : vous aider à évaluer si l’achat d’une maison de vacances ou d’un appartement secondaire a toujours du sens à moyen et long terme.

Évolution du marché des résidences secondaires en France

La France compte l’un des plus grands parcs de résidences secondaires au monde, avec une forte concentration sur le littoral, à la montagne et dans les zones rurales attractives. Mais le marché ne se comporte plus comme avant. Depuis 2022, la hausse des taux d’intérêt immobilier et la baisse du pouvoir d’achat ont modifié la dynamique.

En 2025, plusieurs tendances se dessinent :

Ralentissement des transactions dans certaines stations balnéaires et de montagne, où les prix avaient très fortement augmenté entre 2019 et 2022.
Stabilisation, voire correction des prix dans des marchés surchauffés comme la Côte d’Azur, le Pays Basque ou certaines stations alpines très prisées.
Attractivité renforcée des résidences secondaires “à 2 heures de chez soi”, accessibles en train ou en voiture pour des week-ends fréquents.
Intérêt croissant pour les maisons de campagne avec terrain et jardin, dans des départements ruraux plus abordables.

Si la demande reste présente, elle devient plus sélective. Les acheteurs en 2025 recherchent des biens polyvalents : utilisables pour les vacances, le télétravail, et potentiellement la location saisonnière afin d’optimiser la rentabilité.

Tendances de prix et géographie des résidences secondaires

Investir dans une résidence secondaire en 2025 dépend fortement de la localisation. Le marché est très segmenté, avec d’importantes différences de prix et de potentiel de valorisation.

On peut distinguer plusieurs types de territoires :

Zones littorales très tendues (Côte d’Azur, Bassin d’Arcachon, Pays Basque) : prix élevés, droits de mutation conséquents, fiscalité locale parfois renforcée (taxe sur les logements vacants, surtaxe d’habitation sur résidences secondaires). L’investissement y reste recherché, mais le ticket d’entrée est important.
Stations de ski prestigieuses (Alpes, Savoie, Haute-Savoie) : marché porté par une clientèle fortunée et internationale. La rareté du foncier et la demande touristique soutiennent les prix, mais rend l’accès plus difficile aux budgets intermédiaires.
Littoral Atlantique et Manche (Bretagne, Vendée, Normandie, Charente-Maritime) : des opportunités existent encore, surtout dans les villes secondaires ou les villages en retrait du front de mer.
Campagne et France “des villages” (Dordogne, Creuse, Cantal, Gers, etc.) : des prix plus abordables, un cadre de vie agréable, mais un potentiel locatif plus limité, sauf zones bien identifiées par le tourisme.

En 2025, la stratégie gagnante pour une résidence secondaire repose souvent sur le compromis entre accessibilité (transports, temps de trajet), attractivité touristique et budget global d’acquisition.

Fiscalité des résidences secondaires en 2025 : un enjeu majeur

La fiscalité des résidences secondaires en France s’est durcie ces dernières années, en particulier dans les zones tendues où la pression sur le logement principal est forte. Avant d’investir, il est indispensable de bien comprendre ces règles.

Taxe d’habitation, taxe foncière et surtaxes locales

Si la taxe d’habitation a été supprimée pour les résidences principales, elle reste due pour les résidences secondaires. Dans certaines communes, une majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires peut être appliquée, parfois jusqu’à +60 % dans les zones dites “tendues”.

À cela s’ajoute la taxe foncière, qui a connu une forte hausse dans de nombreuses communes. Certaines villes touristiques ont également recours à des politiques fiscales incitatives ou dissuasives pour réguler la part de résidences secondaires sur leur territoire.

Impôt sur la plus-value immobilière en cas de revente

La résidence secondaire n’est pas exonérée de l’impôt sur la plus-value immobilière, contrairement à la résidence principale, sous réserve de respecter certaines conditions. En cas de revente, la plus-value est soumise :

À l’impôt sur le revenu au taux de 19 %.
Aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 % (taux en vigueur à vérifier lors de la vente).

Des abattements pour durée de détention s’appliquent, avec une exonération totale d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans, et une exonération totale de prélèvements sociaux au bout de 30 ans. Ce paramètre est essentiel pour ceux qui envisagent un investissement de long terme.

Location saisonnière, LMNP et revenus locatifs

Pour améliorer la rentabilité d’une résidence secondaire, beaucoup de propriétaires ont recours à la location saisonnière, en particulier via des plateformes de type Airbnb ou Booking. En 2025, ce modèle reste pertinent, mais il est de plus en plus encadré.

Deux aspects sont à prendre en compte :

Règles locales : déclaration en mairie, changement d’usage dans certaines grandes villes, limitation du nombre de nuitées autorisées, réglementation spécifique pour les meublés de tourisme.
Fiscalité des revenus locatifs : régime micro-BIC pour les petites recettes, avec abattement forfaitaire, ou régime réel (intéressant pour déduire charges et amortissements dans le cadre du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP)).

Investir dans une résidence secondaire en 2025 avec un objectif de location courte durée suppose donc de bien étudier la réglementation locale et d’anticiper la fiscalité des revenus générés.

Réglementation énergétique et travaux dans les résidences secondaires

Les enjeux de performance énergétique occupent une place centrale dans la stratégie immobilière en France. Même si les résidences secondaires ne sont pas soumises exactement aux mêmes contraintes que les résidences principales en location, les nouvelles réglementations influencent la valeur des biens.

Les principales implications en 2025 :

Une résidence secondaire mal classée au DPE (étiquette F ou G, voire E à terme) aura de plus en plus de mal à trouver preneur à la revente, sauf si elle est proposée à un prix fortement décoté.
Les acheteurs anticipent le coût des travaux de rénovation énergétique (isolation, remplacement du chauffage, changement des fenêtres), ce qui peut peser lourd dans le budget global d’investissement.
En cas de mise en location, certaines restrictions peuvent s’appliquer pour les logements considérés comme “passoires énergétiques”, selon l’évolution de la loi et les calendriers de mise en conformité.

En 2025, intégrer la dimension énergétique et le DPE dans la réflexion d’achat est devenu indispensable, que ce soit pour une maison de vacances en bord de mer ou un chalet à la montagne.

Nouvelles habitudes de vacances et usage de la résidence secondaire

Le rapport des Français aux vacances a profondément changé, notamment depuis la crise sanitaire et la généralisation partielle du télétravail. La résidence secondaire n’est plus seulement un lieu occupé quelques semaines par an, mais peut devenir un espace hybride.

Parmi les nouvelles pratiques observées :

Multiplication des courts séjours et des week-ends prolongés : d’où l’importance d’une localisation à une distance raisonnable du domicile principal.
Usage en télétravail : une résidence secondaire devient parfois un “bureau au vert” une partie de l’année, ce qui implique une bonne connexion Internet, un espace de travail dédié et un confort adapté.
Partage et mutualisation : certaines familles achètent à plusieurs (frères, sœurs, cousins) pour réduire le coût d’investissement et optimiser le taux d’occupation du bien.
Mix usage personnel / location saisonnière : de nombreux propriétaires combinent occupation personnelle en haute saison ou sur certains créneaux, et location le reste du temps pour financer une partie des charges.

Ces nouvelles habitudes de vacances transforment la manière de penser l’investisseur en résidence secondaire : l’objectif n’est plus seulement patrimonial ou affectif, mais souvent mixte, entre plaisir et optimisation économique.

Investir dans une résidence secondaire en 2025 : atouts et limites

Face à ces évolutions, faut-il encore investir dans une résidence secondaire en France en 2025 ? La réponse dépend de votre profil, de vos objectifs et de votre horizon de détention. L’analyse des principaux avantages et inconvénients permet de clarifier les enjeux.

Les atouts d’une résidence secondaire aujourd’hui

Patrimoine tangible : un bien immobilier situé dans une zone attractive demeure un actif de long terme, susceptible de se valoriser sur plusieurs décennies.
Qualité de vie et capital plaisir : disposer d’un pied-à-terre pour se ressourcer, réunir famille et amis, créer des souvenirs, reste un argument fort pour de nombreux ménages.
Potentiel locatif : en zone touristique dynamique, la location saisonnière permet de couvrir une partie des charges, voire de dégager un revenu complémentaire.
Souplesse d’usage : possibilité d’adapter l’utilisation du bien à chaque étape de la vie (vacances avec enfants, télétravail, retraite).

Les limites et risques à anticiper en 2025

Coût global élevé : entre prix d’achat, frais de notaire, taxes, entretien, charges de copropriété et travaux, le budget total s’avère souvent bien supérieur au prix affiché.
Fiscalité plus lourde que pour la résidence principale : taxe d’habitation, impôt sur la plus-value, surtaxes éventuelles en zones tendues.
Risque de sous-utilisation : une résidence secondaire peu occupée perd une partie de son intérêt, surtout si elle n’est pas louée.
Dépendance au marché local : certains territoires peuvent voir la demande se contracter à moyen terme, notamment si l’accessibilité ou l’attrait touristique diminuent.

Comment aborder un projet de résidence secondaire en 2025 ?

Un projet d’investissement dans une résidence secondaire doit être abordé avec méthode. Avant d’acheter, il est recommandé de se poser une série de questions clés :

Quel est mon objectif principal : plaisir, location, préparation de la retraite, diversification patrimoniale ?
Combien de temps vais-je réellement l’occuper chaque année ?
La localisation est-elle facilement accessible depuis mon domicile principal, en toutes saisons ?
Le bien dispose-t-il d’un potentiel locatif réaliste (demande touristique, réglementation favorable) ?
Quel est l’état énergétique du logement et quels travaux devrai-je envisager à moyen terme ?
Suis-je prêt à assumer les charges fixes même si je ne loue pas ou peu ?

Une fois ces points clarifiés, l’investissement dans une résidence secondaire en France peut encore avoir du sens en 2025, à condition d’être pensé sur le long terme, de manière lucide et informée, en intégrant les nouvelles contraintes fiscales, énergétiques et les évolutions des modes de vie.